Версия для печати
Вернуться к списку

Аренда институтских площадей

В освоении институтских площадей весьма заинтересован бизнес. Вопрос о применении федерального имущества, предоставленного Академии государством, является одним из самых обсуждаемых. Ведь перечень его достаточно обширен.

Новый устав РАН в соответствии с ФЗ о науке сохранил за Академией и подведомственными ей организациями право сдавать в аренду без права выкупа временно не используемое федеральное имущество, в том числе недвижимое.

Что предписывает закон?

Решение о передаче временно не используемого недвижимого имущества в аренду принимается президиумом Академии и подлежит согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на управление и распоряжение федеральным имуществом (Росимуществом).

При сдаче в аренду находящегося в федеральной собственности имущества следует руководствоваться:

- постановлением правительства РФ от 5 января 1998 года №3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» (с изменениями и дополнениями);

- постановлением правительства РФ от 30 июня 1998 года №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» (с изменениями и дополнениями);

- положением о порядке согласования экспертной оценки последствий передачи в аренду объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и закреплённых на праве оперативного управления за образовательными учреждениями, и конкурсной документации, которое утверждено приказом Федерального агентства по образованию от 4 июля 2006 года №612;

- положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утверждённым распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 года №774-р.

Кроме того, действующее законодательство устанавливает следующие требования к арендным отношениям, предметом которых является государственная собственность.

Во-первых, заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчётов об оценке объектов.

Во-вторых, первоначальный размер арендной платы, определяемый в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, должен быть не ниже размера арендной платы, обычно взимаемой в местах расположения организаций-арендодателей.

В-третьих, все доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, в полном объёме учитываются в доходах федерального бюджета и используются РАН и её учреждениями на содержание и развитие их материально-технической базы. Эти два положения закреплены как в законе о науке, так и непосредственно в уставе РАН.

Размер арендной платы, взимаемой за институтские площади, должен устанавливаться в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и быть не ниже размера арендной платы, обычно взимаемой в местах расположения организаций-арендодателей Плюсы аренды

Для большинства академических институтов арендные платежи — единственное и наиболее доступное средство для ведения хозяйственной деятельности, за счёт которого они могут в том числе существенно обновлять свою материально-техническую базу. Получение дополнительного внебюджетного финансирования выражается не только в виде непосредственных денежных средств, но и в проведении ремонта сдаваемых помещений, в обновлении технической базы и обеспечении инфраструктуры. Многие институты заинтересованы в предоставлении своих помещений профильным организациям в целях последующего совместного проведения мероприятий по сбыту своей продукции и внедрению научных разработок в производство, а также в целях частичного трудоустройства своих работников. Вышеперечисленным обусловлено то, что большая часть «научных площадей» сейчас сдаётся в аренду третьим лицам для использования в коммерческих целях.

По ряду причин аренда институтских площадей весьма привлекательна и для бизнеса.

Во-первых, научные комплексы РАН в большинстве случаев имеют выгодное территориальное размещение (в центре города и/или вблизи станций метро/автомагистралей).

Во-вторых, институтские помещения имеют хорошее первоначальное техническое оснащение и информационно-материальную базу (средства связи и коммуникаций). Также большинство арендуемых помещений уже обеспечены средствами охраны.

В-третьих, привлекает возможность арендовать в одном месте большие площади, что весьма актуально как для производственного бизнеса, так и, например, для компаний ИТ-сектора, которые могут создавать на базе институтских площадей data-центры.

В-четвёртых, расположенность арендодателя в непосредственной близости от научных и учебных заведений обеспечивает арендатору приток высококвалифицированной и при этом относительно дешёвой рабочей силы (речь идёт о возможных краткосрочных подработках научных сотрудников).

В-пятых, арендная плата за использование институтских помещений в ряде случаев ниже рыночной стоимости, поскольку многие договоры оформляются не в соответствии с установленными правилами.

… и минусы

Вместе с тем заключение договоров аренды с академическими институтами сопряжено и с некоторыми рисками как для арендаторов, так и для арендодателей.

Минусом для первых может быть то, что срок аренды не превышает, как правило, одного года (в целях обхода процедуры государственной регистрации договора аренды), а это, в свою очередь, ставит под сомнение возможность проведения ремонта на занимаемых площадях, который, учитывая текущее состояние большинства научных помещений, зачастую крайне необходим.

Издержки институтов состоят в том, что, как правило, именно они несут все расходы по проведению оценки помещения, по государственной регистрации договора аренды, если процедура заключения договора аренды полностью легализована. Плюс к этому если договор аренды заключается по итогам конкурса, то для потенциального арендодателя это связано с процедурой подготовки и предоставления всей необходимой конкурсной документации, что чревато немалыми временными затратами. Также по договору аренды арендодателю может быть вменено в обязанность предоставлять арендатору (или его сотрудникам) те или иные услуги на льготных условиях.

Во избежание перечисленных выше издержек на практике встречаются различные варианты «устных договорённостей» с руководством института об условиях аренды помещений, в частности, о занижении прописываемой в договоре арендной платы, проведении части арендных платежей по различного рода договорам на оказание услуг. Ещё одной причиной, побуждающей институты делать процедуру сдачи в аренду не всегда прозрачной, является то, что руководство РАН по итогам проверки может счесть использование выделенных им помещений неэффективным и попросту их отнимет.

Для большинства академических институтов арендные платежи — единственное и наиболее доступное средство для ведения хозяйственной деятельности, за счёт которого они могут существенно обновлять свою материально-техническую базу. Позиции по вопросу аренды в самой РАН расходятся

Отметим, что позиция РАН в отношении аренды площадей «научного сектора» несколько отличается от позиции её институтов. Руководство Академии неоднократно заявляло о необходимости создать в её структуре различного рода управляющие организации, которые бы занялись непосредственно вопросом распределения институтских площадей. В 2006 году при президиуме Академии была создана комиссия по использованию организациями РАН своих помещений. Большой вопрос, насколько её деятельность окажется эффективной, поскольку подобными вопросами должны заниматься профессионалы, а не представители научной среды.

Со стороны руководства РАН высказывалось и мнение о том, чтобы c 2007 года существенно сократить число договоров по аренде федерального имущества организациями, не соответствующими профилю учреждений РАН. Также предлагалось устранить рекламу организаций-арендаторов с фасадов учреждений РАН и направить высвобожденные помещения учреждений РАН для размещения иных научных подразделений, ведущих исследования по приоритетным направлениям.

А альтернатива есть?

Проблема эффективного использования федеральной собственности, закреплённой за академическими структурами, пока не решена.

На наш взгляд, альтернативой аренде площадей институтов РАН могло бы стать выведение научного сектора за городскую черту и создание научно-технических центров, площади же в центре города было бы разумно отдать бизнес-структурам. Но это невозможно, поскольку, во-первых, запрещена приватизация предприятий и объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав РАН; во-вторых, из-за указанных выше ограничений на аренду. В результате мы опять сталкиваемся с примером того, что в силу ограниченности своих прав институты вынуждены обходить законодательство в целях выживания.